Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten

Welche Fallen lauern beim der Übergabe des Eigenheims an die Kinder? Wie lässt sich das Vererben optimieren? Wie wird der Wert des Grundstücks und der Immobilie berechnet und wie findet sich hier das richtige Verfahren? Solche und ähnliche Fragen wurden am 12. April 2013 von Graziella Rossello, Rechtsanwältin aus Karlsruhe, und Barbara Koch, Immobiliensachverständige aus Ettlingen, in einen gemeinsamen Vortrag rund um die Übertragung von Immobilienvermögen zu Lebzeiten beantwortet.

Veranstaltungsort war das Bürgerhaus in Pfinztal-Söllingen. Das Thema stieß auf solch große Resonanz, dass kein einziger Platz im Saal frei blieb.

Rechtliche Fallen bei der Übertragung von Immobilien

Rechtsanwältin Rossello beleuchtete zunächst einige Möglichkeiten der Übertragung. Vor allem die rechtlichen Fallstricke aufzuzeigen, war ihr wichtig.

Unter dem Stichwort Steuerersparnis erfuhren die interessierten Bürger, wie man geschickt die Weichen stellen kann, um die Steuerlast zu mindern. „Außerdem kann man mittels einer durchdachten Vertragsgestaltung verhindern, dass im Pflegefall das Sozialamt Zugriff auf das Vermögen bekommt, obwohl die Übertragung bereits in trockenen Tüchern schien“, führt die Rechtsanwältin des Anwalts- und Mediationsbüros Rossello weiter aus.

Daher komme es dabei maßgeblich auf die vertragliche Gestaltung des Wohnungsrechts und Nießbrauchrechts an. Häufig werde – der Einfachheit halber – auf vorformulierte Verträge zurückgegriffen, die sich dann im Ernstfall als sehr schlecht für alle Beteiligten heraus stellen.

Anhand von Beispielen aus der beruflichen Praxis zeigte Graziella Rossello daher auf, wo die Gestaltungsmöglichkeiten sind und wie sie die Noch-Hauseigentümer am besten für sich nutzen.

Auch wie eine Reduzierung des Pflichtteils erreicht werden kann und wie die Regelungen bei mehreren Kindern aussehen können, führte sie aus.

Vor- und Nachteile der Bewertungsverfahren für Immobilien

Im zweiten Teil des Vortrags zeigte die Sachverständige für Immobilienbewertungen Barbara Koch weitere Aspekte des Themas auf. Zunächst stellte sie kurz die drei normierten Bewertungsverfahren auf und wofür sie üblicherweise angewendet werden: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren. An einem praktischen Beispiel zeigte sie auch, nach welchen Kriterien der Bodenrichtwert gewichtet wird und welche Kriterien den Bodenwert beeinflussen können.

Die Immobilienbewerterin machte den Zuhörern den Unterschied deutlich zwischen einem Wohnrecht und einem Wohnungsrecht und wo die wesentlichen Unterschiede liegen. Anhand von Beispielen wurde der Barwert eines Wohnungs-, Wohn- oder Nießbrauchrechts berechnet. „Das ist dann wichtig, wenn ein solches Recht abgefunden werden muss, beispielsweise, weil Geld für das Pflegeheim benötigt wird und vorher nicht eine entsprechende Klausel in den Übertragungsvertrag aufgenommen wurde“, nennt sie ein übliches Szenario. Ein weiterer Aspekt, auf den die Expertin hinwies. „Ein solchermaßen belastetes Grundstück erzielt bei einem Verkauf üblicherweise nicht den gleichen Preis wie eine unbelastete Immobilie, das heißt,  Wohnungs-, Wohn- oder Nießbrauchrecht wirken sich direkt auf den Wert der Immobilie aus.“

Ein anderer, häufiger Fall aus der Praxis der Sachverständigen:  Eines von mehreren Kindern investiert in die Immobilie der Eltern, beispielsweise in einen Dachausbau. „Hier kann mit einem Verkehrswertgutachten Vorsorge getroffen werden, damit im Erbfall nicht noch für die getätigten Investitionen Erbschaftssteuer fällig wird“, ist ein Tipp der Expertin.

Unter dem Schlagwort „Die Immobilie wird anstrengend“ beschrieb Frau Koch unter anderem die Möglichkeit der Übergabe oder des Verkaufs auf Leibrentenbasis: Hierbei wird nicht der gesamte Kaufpreis als Einmalzahlung fällig, sondern wird als Rente in monatlichen festen Beträgen bezahlt.

Ein nicht ganz ernst gemeinter Tipp am Ende sorgte für breites Schmunzeln unter den Zuhörern: Mit einem Augenzwinkern verwiesen beide Damen letztlich auf die pragmatische Möglichkeit, noch zu Lebzeiten sein ganzes Vermögen aufzuessen, auszutrinken und zu verbrauchen.