Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert?

Bedeutung hat der Bodenrichtwert zum einen für die Besteuerung von Grund und Boden. Zum anderen kommt ihm in der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ebenfalls eine große Bedeutung zu. Die Bodenrichtwerte der Städte und Gemeinden müssen alle zwei Jahre neu festgelegt werden. Das ist eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse. Dafür werden alle Verkaufsfälle ausgewertet, in die Kaufpreissammlung aufgenommen und die am Verkauf Beteiligten befragt.

Bodenrichtwert und das Vergleichswertverfahren

Nach § 10 der ImmoWertV sind die Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln und werden in Euro je m² Grundstücksfläche angegeben.
Statt vieler kleiner Flächen werden Bodenrichtwertzonen (BRW-Zone) gebildet, wie es in der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenwertrichtlinie – BRW-RL) vorgeschrieben ist. Diese Zonen sind so zu wählen, dass die wertbestimmenden Merkmale auf einen Großteil der Grundstücke zutreffen.
Somit kann der Bodenrichtwert auch als durchschnittlicher Lagewert bezeichnet werden.

Das heißt, man muss sich – egal, ob es der Wert Grundlage der Besteuerung oder der Bewertung von Grund und Boden dient – vor Augen halten, dass es sich nur um einen Durchschnittswert handelt.

Einflussfaktoren auf den Bodenrichtwert

Jeder Sachverständige für Immobilien muss den Bodenrichtwert sachverständig gewichten, da durch eine Vielzahl von Einflussfaktoren der Wert nach oben oder unten korrigiert werden muss. So muss betrachtet werden, ob das Grundstück besonderen Immissionen im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der BRW-Zone ausgesetzt ist. So kann es beispielsweise sein, dass eine BRW-Zone durch ein Eisenbahngleis durchschnitten wird. Die Grundstücke direkt am Gleis sind natürlich stärkeren Immissionen ausgesetzt als die entfernt gelegenen. Das muss entsprechend im Bodenwert mittels eines Abschlags gewürdigt werden.
Daneben kann es natürlich auch einen Zuschlag auf den Bodenrichtwert geben, wenn etwa ein Grundstück eine besondere Aussichtslage hat.

Auch können Grundstücke im Randgebiet einer BRW-Zone durch die Einstrahlung der angrenzenden Zone im Wert beeinflusst werden. Das ist nämlich dann der Fall, wenn die angrenzende BRW-Zone einen deutlich höheren oder niedrigeren Wert ausweist. Ein Beispiel dafür ist die Haupteinkaufsstraße einer Stadt, die einen hohen Bodenrichtwert aufweist. Und schon die nächste Parallelstraße kann zu einer deutlich niedrigeren Bodenrichtwertzone gehören. Als Geschäftslage ist das dann nicht mehr die 1A-Lage sondern nur noch die 1B-Lage. Bei Wohnnutzung hat man einerseits zwar den Vorteil der kurzen Wege und kann die meisten Einkäufe zu Fuß erledigen. Andererseits hat man auch den Nachteil der Lärmimmissionen aus Straßenbahn-, Bus- und Autoverkehr sowie Lärm aus diversen Veranstaltungen. In diesen Fällen muss genau überlegt werden, wie der Bodenrichtwert anzupassen ist.

Daher kann der Bodenrichtwert nur als Orientierung verstanden werden und muss vom Sachverständigen unter Beachtung aller Einflussgrößen angepasst werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob für das oder die Gebäude auf dem Grundstück das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren angewendet wird.

Das Sachverständigenbüro B. Koch – Immobilienbewertungen ist erfahren in der Bewertung von Immobilien, der Ausweisung von Leibrenten sowie sonstigen Rechten, Lasten und deren Auswirkung.
Wir halten regelmäßig Vorträge zum Thema im Raum Karlsruhe in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden, einem renommierten Rechtsanwaltsbüro und einem erfahrenen Maklerbüro. Die Termine werden regelmäßig auf www.Koch-Immobilienbewertung aktualisiert. Die Inhaberin, Frau Barbara Koch, ist zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.